Risarcimento alla procedura per detenzione immobile

Risarcimento alla procedura per detenzione immobile

Il principio

In caso di detenzione di un immobile pignorato in forza di titolo non opponibile alla procedura esecutiva è configurabile, in favore del custode giudiziario, un danno risarcibile, che deriva dalla impossibilità di una proficua utilizzazione del bene pignorato e dalla difficoltà a che il bene sia venduto, quanto prima, al suo effettivo valore di mercato.

Il fatto

Nel caso affrontato dalla Cassazione (sent. n. 924 del 16.1.2013) il detentore dell’immobile oggetto dell’esecuzione aveva un titolo di detenzione non opponibile alla procedura esecutiva, essendo successivo alla trascrizione del pignoramento sull’immobile. Infatti, egli aveva stipulato un preliminare di vendita dell’immobile con il debitore esecutato dopo che il pignoramento dello stesso immobile era stato trascritto e, successivamente, divenne possessore e, poi, proprietario dell’immobile, in conseguenza della separata azione ex art. 2932 c.c. Tuttavia, per effetto dell’art. 2913 c.c., tale titolo di detenzione non è opponibile al creditore pignorante e ai creditori che intervengono nell’esecuzione e, quindi, alla procedura esecutiva, venendo in questione un atto di alienazione di un bene sottoposto a pignoramento.

Tale occupazione aveva creato una serie di ostacoli all’utile svolgimento della procedura esecutiva, sia con riferimento al compimento della vendita forzosa del bene, sia con riferimento all’eventuale utilizzazione fruttifera del bene nelle more della procedura.

Il decisum

Ad avviso del Giudice di Legittimità è sicuramente configurabile il risarcimento del danno in favore della procedura. Infatti, per tutta la durata del processo di esecuzione perdura il diritto dei creditori a che i proventi della utilizzazione del bene entrino a comporre la somma da distribuire mentre la tardiva riconsegna impedisce in loro danno una più proficua utilizzazione del bene pignorato. Inoltre, s’impedisce che il bene sia venduto quanto prima, al suo effettivo valore di mercato mentre l’occupazione del bene ne rende difficile la vendita e, comunque, ne riduce il valore economico.

Nel caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. Il danno subito dalla procedura esecutiva (dai creditori procedenti) e, per essa, dal custode che la rappresenta, discende dall’impossibilità di una proficua utilizzazione del bene pignorato e dalla difficoltà a che il bene sia venduto quanto prima al suo effettivo valore di mercato.

D’altra parte, al risarcimento quale frutto, si estende il pignoramento ex art. 2912 c.c., come riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità, per i canoni di locazione e per il risarcimento dovuto dal conduttore per la ritardata riconsegna dell’immobile (Cass. 7 gennaio 2011, n. 267; Cass. n. 12556 del 1999,

per ampie argomentazioni), andando ad implementare la somma da distribuire. L’oggetto dell’espropriazione, infatti, è non il solo valore di scambio del bene, da realizzarsi attraverso la vendita od assegnazione forzata, ma anche il suo valore di uso, per il tempo necessario all’espropriazione o, in alternativa a questa, per il tempo sufficiente a che, mediante l’amministrazione giudiziaria, si producano rendite bastanti a soddisfare i creditori.